時髦的“眾籌”在南京被植入了房地產(chǎn)領域—隨著中國首家眾籌建房投資平臺的問世，“湊份子、買房子”的眾籌建房模式10月10日亮相南京，該模式號稱將使買房成本降低20%，一時刺激了公眾的目光。

眾籌建房，怎么建

眾籌建房投資平臺的創(chuàng)建者為樂居南京股權投資基金管理有限公司（簡稱“樂居眾籌”），其創(chuàng)始人袁長喜說，現(xiàn)在南京的房價雖然還不如北京、上海那么離譜，但是也越來越高。新街口房價3-4萬/平方米，河西3萬/平方米，連江心洲都快4萬了。南京高校眾多，每年畢業(yè)后留下來的畢業(yè)生為數(shù)眾多，成為實實在在的“剛需”。面對高房價，這些年輕人最迫切的渴望就是一個字：“降”。這些“南漂族”將成為眾籌項目最主要的客戶來源。

眾籌建房，怎么建？袁長喜介紹說，目前該項目正在網(wǎng)絡上募集會員。將南京分為江寧、江北、仙林等8個片區(qū)，網(wǎng)友可以根據(jù)自己的購買意向，選擇其中一個片區(qū)報名，一旦該片區(qū)報名人數(shù)達到300人以上，眾籌項目就可以啟動?！巴ㄟ^眾籌建房這種模式，幾百位志同道合想買房的人群，每人拿出幾十萬元參與眾籌建房，將款項放在一個銀行監(jiān)管的賬戶，?？顚Ｓ?，并和開發(fā)商合作共同拿地，由開發(fā)商代建，直至項目完工交付，按用戶之前確定的房屋面積、戶型分配?！痹L喜強調，與全國各地零星實驗的眾籌建房項目不同，為了符合政策規(guī)定，“樂居眾籌”在湊滿足夠的報名客戶之后，將引入成熟的品牌開放商，委托開發(fā)商去拿地、建設小區(qū)，最終交付。

“定制小區(qū)”概念，也很具誘惑力。袁長喜說，房地產(chǎn)發(fā)展到現(xiàn)在，經(jīng)?？梢钥吹揭粋€小區(qū)里面雖然住滿了人，但是各自不相識，鄰里關系冷漠?！暗F(xiàn)在，買房人可以在網(wǎng)絡平臺上一起交流討論，決定自己的小區(qū)將會是什么樣子。比如拿地時選擇哪一個地塊？小區(qū)外立面是什么樣色？配套建設是籃球場還是足球場？……呼朋引伴，不認識的人漸漸變成了好朋友。最后這個小區(qū)交付時，左鄰右舍可能全是熟人，小伙伴們能愉快地在一起玩耍了?！?/span>

價格泡沫，怎么擠

眾籌建房，最挑動公眾神經(jīng)的，是房價可降低20%。

那么，通過什么樣的運作，能把這筆錢給省出來？樂居眾籌另一位創(chuàng)始人曹勇飛介紹，房價高的根源就在于土地溢價高，以及房產(chǎn)商的融資成本和利潤高。如果能將這些開發(fā)環(huán)節(jié)的費用節(jié)省下來，房價自然會降低。眾籌建房時，傳統(tǒng)房地產(chǎn)項目開發(fā)的財務成本、營銷推廣費用以及開發(fā)商的高額利潤都能減免，這幾項省出來的費用比例，大概占到總房價的20%，也就是說，建設出來的同品質住宅起碼會比周邊要便宜20%。

“中國的房地產(chǎn)市場正進入一個調整期，正面臨全面轉型。眾籌建房是當下創(chuàng)新的置業(yè)模式，不同于傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)開發(fā)，傳統(tǒng)上是開放商拿地、建房、賣房；而現(xiàn)在眾籌建房是先找好買家，然后根據(jù)買家需求拿地、建房?！痹L喜說。

“我們已經(jīng)和幾大品牌開發(fā)商和南京本土開發(fā)商談過，他們都很愿意合作?！痹L喜說，開發(fā)商現(xiàn)在面臨的壓力也很大，暴利時代已經(jīng)過去?，F(xiàn)在眾籌建房與他們合作，實則也可以減少開發(fā)商的營銷壓力和融資壓力，騰出更多資金周轉，可謂雙贏。

最讓購房者擔憂的無疑是資金安全。樂居眾籌建房合伙人高玫瑰介紹，樂居眾籌建房通過第三方銀行監(jiān)管資金，封閉運作，?？顚Ｓ?，確保資金安全；同時引入審計所、律師事務所全程監(jiān)督審計，建房信息三個月會向客戶公示，并會組織用戶成立眾籌建房代表委員會，定期對項目進行實地考察。

法律門檻，能否過

在南京首位集資建房發(fā)起人邵角看來，所謂“眾籌建房”與此前的集資建房并無二致，而這樣集合眾人的資金建房子的做法絕不新鮮，只不過是借眾籌這一互聯(lián)網(wǎng)金融業(yè)態(tài)的風靡換了個稱謂罷了，“換湯不換藥”。

“說到底就是集資，現(xiàn)在公眾基金、信托等金融性產(chǎn)品越來越多，給集資建房提供了較好的金融工具，我們當年卻沒有?！鄙劢钦f，但無論采用怎樣的基金運營模式，集資的合法性始終是有待監(jiān)管的?！暗降资呛戏Y還是非法集資？國家對私募資金有相關監(jiān)管規(guī)定，而且也明確私募資金禁止在公開渠道宣傳，對籌集人等也有要求?！?/span>

邵角在2004年就發(fā)起集資建房并公布房價成本，但他的這一行動，因拿地難、成本控制難以及個人間利益協(xié)調難，而最終擱淺。這也是國內集資建房發(fā)起者們的普遍結局。

記者還了解到，眼下南京還有一位圈內人高盛地產(chǎn)董事長孫天元，以“降低20%房價”的旗號吸引千名微信粉絲集資建房，同樣是定制的思路，甚至還包括參與后期社區(qū)運營。盡管孫天元雄心勃勃，但他亦坦陳，“一定要合法”，因為實際實施過程中有難邁的法律門檻。這背后的隱憂是：若不委托開發(fā)商，自己拿地、開發(fā)、建設都存在很大困難，涉及資質問題；委托開發(fā)商拿地建設，又有非法集資或變相商品房買賣的嫌疑，因為集資者先支付給開發(fā)商的這筆錢，如果理解為預付房款，房子沒進入施工階段就達不到預售條件，則涉嫌違反預售規(guī)定，如果把這筆錢理解為集資者把錢借給開發(fā)商建房，那就涉嫌非法集資了。

這也應合了邵角的說法。

眾籌建房能走多遠？目前來看，解決其合法性最為首要，如果合法性無可懷疑，那么這種松散主體運作地產(chǎn)項目的情況，也對現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)監(jiān)管體制提出了新的挑戰(zhàn)。來源：新華日報