李伊琳 草根，力量無窮。剛剛過去的一年里，當(dāng)銀行系統(tǒng)還在為市場流動性糾結(jié)之際，民間資本又開始暗流涌動。這一波最明顯的投資，體現(xiàn)在土地市場。 “我們的資金沒有銀行貸款，大家都沒有?！?nbsp;2月17日，六名身家過億的富豪在上海古北一家西餐廳節(jié)后小聚。 1月，國內(nèi)某建材類龍頭企業(yè)就參與了與其有業(yè)務(wù)往來的地產(chǎn)公司的項目運作，投入拿地的資金超過3億元。該建材企業(yè)高管安平說，“如果是一些迷你地塊，我們個人聯(lián)合就可以搞定。規(guī)模比較大的，機(jī)構(gòu)和地產(chǎn)商聯(lián)合成立項目公司，以入股形式注入資本合作。”

“一周內(nèi)可調(diào)動超10億元”

這個團(tuán)隊不止這六人，實際上是一個商圈。他們是一個以房地產(chǎn)開發(fā)商為核心，在其產(chǎn)業(yè)鏈上的機(jī)構(gòu)人士。時聚時散，靈活機(jī)動，只要項目盈利模式框架清晰、可觀，自稱“資金可在一周內(nèi)調(diào)動超10億”，基本是一種短期的投資行為。 “必須要有一個知根知底的圈子，否則現(xiàn)在這個形勢下，要想從銀行貸款拿地，以我們企業(yè)的情況是不可能的。民間借款因為信用系統(tǒng)遭到了一波沉重的打擊，更加難?！卑财秸f。其公司是一些大型房地產(chǎn)公司比較固定的建材供應(yīng)商，公司銷售的建材繞過了承建商，直接通過這家開發(fā)商渠道進(jìn)入建筑領(lǐng)域，雙方“相扶相攜”了近十年。 去年三四月份，安平所在公司和這家開發(fā)商，就開始在南京的一次地塊拍賣中聯(lián)合拿地了。不過此后，開發(fā)商原定在當(dāng)年6月結(jié)算的2000多萬應(yīng)付貨款，出現(xiàn)了支付困難。這家開發(fā)商提前找安平所在的建材企業(yè)協(xié)商，稱原本定在年初獲貸的一筆銀行貸款，因貸款行存貸比指標(biāo)因素，內(nèi)部調(diào)整了貸款政策，由此無法按時放貸。這一環(huán)節(jié)突變，不僅使得開發(fā)商在對承建商的資金支付出現(xiàn)緊縮，像安平所在公司這類捆綁的供應(yīng)商貨款，也無法按時支付。 但土地儲備計劃則不能停滯。資金供應(yīng)的市場大勢是，住宅抵押貸款收緊，影子銀行清理整頓，債務(wù)再融資受阻，可能會讓開發(fā)商放慢腳步。 “利率水平低且住宅政策寬松是2013年商品房銷售大增的主要原因?！鄙虾Ｒ幻磐型缎胁控?fù)責(zé)人認(rèn)為，這是社會資金大規(guī)模流入土地投資領(lǐng)域的一大要素。 “就算房價暫緩上升，但推地的機(jī)構(gòu)是地方政府，你還怕土地會迅速跌價嗎？”前述開發(fā)商和安平如此洽談。當(dāng)時，安平所在公司召開了股東會議，認(rèn)為目前全球性市場并不適合拓展，且銀行利息跑不過CPI漲勢，于是公司決定，對該開發(fā)商不僅貨款不收，且繼續(xù)增資項目公司，聯(lián)合開發(fā)商做土地儲備。 這一次，安平所在公司的投資盈利達(dá)到了5%以上，去年底公司將持有的股份出讓給了前述開發(fā)商的項目公司股東。今年初，安平所在的機(jī)構(gòu)又參與到另一家開發(fā)商的項目開發(fā)，準(zhǔn)備在蘇州拿地?！斑@對我們是多重好處，一是建材銷售渠道繼續(xù)保持穩(wěn)定，二是增加了投資收益?！卑财秸f。

個人聯(lián)合：實為開發(fā)商墊支

在一些“迷你地塊”，多地還出現(xiàn)了個人聯(lián)合拿地的現(xiàn)象。 比如，上海浦東新區(qū)高東集鎮(zhèn)13-2商業(yè)地塊，是兩名自然人和一家投資機(jī)構(gòu)以8100萬元聯(lián)合競得的。另一地塊，則共有4名自然人以1.1億元競得。個人拿地的投資趨勢，不僅上海有，無錫、北京、沈陽、杭州、重慶等地也不斷涌現(xiàn)。 “個人拿地更加不可能從銀行融資了?！卑财秸f，其所在的商圈中，多名成員曾經(jīng)以個人名義在上海、杭州等地聯(lián)合拿地。但拿地后，會找機(jī)會迅速轉(zhuǎn)手給開發(fā)商?！澳玫厍?，他們基本和開發(fā)商有初步協(xié)議。實際上是為資金困難的開發(fā)商墊資一段時間而已，只是墊資的方式是以拿地作為形式?！? 社會資金的大批量“墊資”，即使是銀行系收緊貸款，依然催生了土地市場的火熱交易。關(guān)于土地市場的這波投資，國內(nèi)城市顯得普遍狂熱。 央行[微博]近期公布的一組數(shù)據(jù)足以佐證。2014年1月，社會融資規(guī)模為2.58萬億元，分別比上月和去年同期多1.33萬億元和399億元。其中，人民幣(6.0764, 0.0091, 0.15%)貸款增加1.32萬億元，同比多增2469億元。 “這部分融資只是房企在困境中摸索到的一個小缺口，其實海外融資、通過信托融資目前還是社會融資的主流通道?！鼻笆鐾缎腥耸空J(rèn)為。 濟(jì)南、福州、杭州、上海等一二線城市，樓市交易開年紅火。就連房價持續(xù)29個月下跌的溫州，去年土地交易也開始火起來，萬科、新湖、萬達(dá)等等房企大佬紛紛進(jìn)場拿地。 統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示， 2013年一線城市全面創(chuàng)造年度土地成交紀(jì)錄，北京市土地成交金額突破1800億元、上海更是接近2200億元。 “這一期土地交易市場普遍活躍，實際上各地政府不斷向市場推地也是重要因素，這點，投資者也應(yīng)該理性分析?！鼻笆鐾缎腥耸空J(rèn)為。 來源：新浪財經(jīng)